CASE STUDY – 3D-VERMESSUNGBestandsdokumentation
Bestandsdokumentation
Gewerbeimmobilie
3D-Vermessung einer 10.000+ m² Gewerbeimmobilie im Ruhrgebiet – 700 Scanpositionen, digitaler Zwilling und interaktive Bestandsdokumentation für Investoren und Facility Management.
10.000+
Quadratmeter Fläche
~700
Scanpositionen
2 Tage
Aufnahmedauer
Pro3
Matterport Kamera
Ausgangslage: Investor erwirbt Gewerbeimmobilie
Ein Investor erwirbt eine leerstehende Gewerbeimmobilie im Ruhrgebiet mit über 10.000 m² Nutzfläche auf mehreren Etagen. Das Gebäude – zum Zeitpunkt der Aufnahme vollständig leer – umfasst Büroflächen, Lagerbereiche, Technikräume und Außenanlagen. Für die weitere Bewirtschaftung, Vermietung und mögliche Umbauten fehlt eine aktuelle, vollständige Dokumentation des Bestands.
Die Anforderung: Ein digitaler Zwilling, der den gesamten Ist-Zustand der leerstehenden Immobilie abbildet – navigierbar, messbar und mit allen technischen Installationen dokumentiert. Da das Gebäude leersteht, können Interessenten, Planer und Handwerker das Objekt virtuell begehen, ohne physisch vor Ort sein zu müssen. Vor-Ort-Termine werden auf ein absolutes Minimum reduziert.
Linsenspektrum wurde beauftragt, die komplette 3D-Vermessung und Bestandsdokumentation durchzuführen – von der Planung über die Erfassung bis zur Bereitstellung des fertigen digitalen Zwillings.
Vorgehensweise: Systematische Erfassung
01
Begehung & Planung
Vor Beginn der Erfassung erfolgte eine vollständige Begehung des Objekts. Dabei wurden alle Etagen, Zugänge, Technikräume und Außenbereiche identifiziert und ein Scan-Plan erstellt, der die optimale Reihenfolge und Positionierung der ca. 700 Scanpunkte festlegt.
02
Erfassung mit Matterport Pro3
Die Erfassung erfolgte etagen- und bereichsweise mit der Matterport Pro3 Kamera. Jede Scanposition erfasst eine vollständige 360°-Aufnahme mit Tiefendaten. Da das Gebäude zum Zeitpunkt der Aufnahme vollständig leerstand, konnten alle Bereiche ohne zeitliche Einschränkungen und ohne Rücksicht auf laufenden Betrieb erfasst werden. Die gesamte Aufnahme – über 10.000 m² und ~700 Scanpositionen – war in nur 2 Tagen abgeschlossen.
03
Infopoints & Technik-Dokumentation
Nach der Erfassung wurden Infopoints (Mattertags) an allen relevanten technischen Installationen platziert: Heizungsanlagen, Lüftungssysteme, Elektroverteilungen, Brandschutzeinrichtungen und Sanitäranlagen. Jeder Infopoint enthält Beschreibungen und technische Daten.
04
Bereitstellung & Zugangssteuerung
Der fertige digitale Zwilling wurde auf den Matterport-Servern bereitgestellt und mit einer Zugangssteuerung versehen. Nur autorisierte Personen – Eigentümer, Facility Manager und beauftragte Planer – erhalten Zugriff auf das 3D-Modell.
Herausforderungen: Große Fläche, viele Etagen
Enorme Gebäudefläche
Über 10.000 m² Nutzfläche auf mehreren Etagen erfordern eine präzise Planung der Scan-Reihenfolge, um Lücken zu vermeiden und gleichzeitig effizient zu arbeiten.
Technikräume & eingeschränkter Zugang
Zahlreiche Technikräume, Serverräume und Versorgungsschächte waren nur mit Sondergenehmigung zugänglich. Die Koordination mit dem Facility Management war entscheidend.
Mehrere Etagen verbinden
Treppenhäuser und Aufzugsschächte müssen als Verbindungselemente zwischen den Etagen korrekt erfasst werden, damit die Navigation im 3D-Modell nahtlos funktioniert.
Leerstand als Effizienz-Vorteil
Da das Gebäude zum Zeitpunkt der Aufnahme vollständig leerstand, konnten alle Bereiche ohne zeitliche Einschränkungen erfasst werden. Das ermöglichte eine besonders effiziente Durchführung: 10.000+ m² und ~700 Scanpositionen in nur 2 Tagen.
Ergebnis: Digitaler Zwilling für Facility Management
Das Ergebnis ist ein vollständiger digitaler Zwilling der Gewerbeimmobilie, der alle Etagen, Räume und technischen Installationen umfasst. Der Eigentümer und sein Facility-Management-Team können das gesamte Gebäude virtuell begehen – ohne vor Ort sein zu müssen.
Die Vor-Ort-Termine wurden massiv reduziert. Handwerker erhalten vorab einen virtuellen Zugang, um sich auf Einsätze vorzubereiten. Planer können Maße direkt im 3D-Modell nehmen. Das Facility Management nutzt die Infopoints als interaktives Nachschlagewerk für alle technischen Anlagen.
Zusätzlich dient der digitale Zwilling als Grundlage für zukünftige Umbauplanungen. Architekten und Ingenieure können auf Basis des 3D-Modells arbeiten, ohne aufwändige Neuaufnahmen durchführen zu müssen. Der dokumentierte Ist-Zustand bleibt als Referenz dauerhaft verfügbar.
Grundriss mit Infopoints: Jeder Punkt verweist auf technische Dokumentation
Projektdaten im Überblick
ObjekttypGewerbeimmobilie (Büro, Lager, Technik)
Gesamtfläche10.000+ m²
Scanpositionenca. 700
KameraMatterport Pro3
RegionRuhrgebiet / NRW
ErfassungsdauerNur 2 Tage vor Ort
GebäudezustandLeerstehend
ErgebnisDigitaler Zwilling mit Infopoints
ZugangNicht-öffentlich (intern)
Dokumentation des Projekts
Vorgehensweise: So habe ich diese Gewerbeimmobilie in Frankfurt vermessen
Anfang 2026 erhielt ich den Auftrag, eine Gewerbeimmobilie in Frankfurt mit über 15.000 Quadratmetern Nutzfläche vollständig zu erfassen. Der Eigentümer benötigte aktuelle CAD-Gebäudepläne und normgerechte Flächenberechnungen – die vorhandenen Bestandsunterlagen waren veraltet und entsprachen nicht mehr dem tatsächlichen Zustand nach mehreren Umbauten.
Für dieses Projekt setzte ich zwei Systeme parallel ein: Die Matterport Pro3 für die vollständige 3D-Dokumentation mit navigierbarem Rundgang und den Leica BLK360 Laserscanner für die hochpräzise Punktwolke, aus der die CAD-Pläne abgeleitet wurden. Diese Kombination ermöglicht sowohl die visuelle Begehung als auch die millimetergenaue Vermessung in einem Arbeitsgang.
Ablauf und Zeitplanung
Die gesamte Erfassung dauerte zwei Tage – ein ambitionierter Zeitplan für 15.000 Quadratmeter und 1.424 Scanpunkte. Möglich wurde das durch die Gebäudestruktur: Etwa die Hälfte der Fläche stand leer, was ein zügiges Arbeiten ohne Unterbrechungen erlaubte. Die andere Hälfte war noch im vollen Betrieb – hier musste ich mich nach den Arbeitszeiten der Mieter richten und teilweise abends oder am Wochenende scannen.
Mein Workflow: Am ersten Tag erfasste ich die leerstehenden Bereiche komplett – Büroetagen, Lagerflächen, Technikräume und Tiefgarage. Am zweiten Tag folgten die vermieteten Flächen, bei denen ich vorab Zeitfenster mit den Mietern abgestimmt hatte. Parallel lief der Leica BLK in den bereits gescannten Bereichen, um die Punktwolke für die CAD-Ableitung zu erzeugen.
Herausforderungen
Die Hauptherausforderung war die Größe des Objekts in Kombination mit dem engen Zeitrahmen. 1.424 Scanpunkte in zwei Tagen bedeuten über 700 Scans pro Tag – das erfordert einen eingespielten Workflow ohne Leerlauf. Jeder Scan dauert etwa 20 Sekunden, dazu kommen Positionswechsel und Akkutausch. Ich arbeitete mit zwei Akkusätzen im Wechsel und plante die Route so, dass ich keine Wege doppelt laufen musste.
Eine weitere Herausforderung: Die vermieteten Bereiche konnten nicht geräumt werden. Möbel, Einbauten und persönliche Gegenstände der Mieter waren im Scan sichtbar. Für die CAD-Pläne ist das kein Problem – die Wandverläufe und Raumgeometrien lassen sich trotzdem exakt ableiten. Aber es erfordert mehr Nachbearbeitungsaufwand bei der Planzeichnung.
Ergebnis
Das Ergebnis umfasst einen vollständig navigierbaren Matterport-Rundgang mit Dollhouse-Ansicht und Grundrissen sowie einen kompletten Satz CAD-Gebäudepläne mit normgerechten Flächenberechnungen. Die Pläne wurden als DXF und PDF geliefert und tragen den DEKRA-Sachverständigenstempel. Der Eigentümer nutzt sie für die Neuvermietung leerstehender Flächen, für Umbauplanungen und als Grundlage für Versicherungsbewertungen.
Dieses Projekt zeigt die Stärke der Kombination aus Matterport und Laserscanning: Der Rundgang liefert die visuelle Orientierung für Interessenten und Planer, die Punktwolke die geometrische Präzision für normgerechte Pläne. Beides entsteht in einem Arbeitsgang – ohne doppelte Anfahrt und ohne doppelten Zeitaufwand vor Ort.
Als spezialisierte Agentur für 3D-Vermessung und Baudokumentation verfügt Linsenspektrum über die Erfahrung und Infrastruktur, um auch großflächige Gewerbeobjekte effizient zu erfassen.
Wichtige Projektdaten auf einen Blick
ObjektGewerbeimmobilie Gelsenkirchen
AuftraggeberSaller-Gruppe (internes Facility Management)
FlächeÜber 10.000 m²
VerfahrenMatterport Pro3
ScanpositionenÜber 700
Aufnahmedauer2 Tage
StandortGelsenkirchen
Jahr2026
Was wir gelernt haben
700+ Scans in 2 Tagen erfordern ein eingespieltes System ohne Unterbrechungen.
Facility-Management-Scans müssen auch technische Bereiche (Heizungsräume, Elektroverteilungen) vollständig erfassen.
Bei der Saller-Gruppe als Wiederholungskunde zahlt sich ein eingespielter Workflow besonders aus.
Große Gewerbeimmobilien profitieren von einer Vorab-Grundrissplanung für die optimale Scan-Route.
Häufige Fragen
Was ist eine 3D-Bestandsdokumentation für Gewerbeimmobilien?
Eine 3D-Bestandsdokumentation erfasst den gesamten Ist-Zustand einer Immobilie digital. Mittels 3D-Scanner werden alle Räume, Etagen und technischen Installationen millimetergenau aufgenommen und als navigierbarer digitaler Zwilling bereitgestellt – inklusive Grundrissen, Dollhouse-Ansichten und messbaren 3D-Modellen.
Wie viele Scanpositionen werden für eine 10.000 m² Gewerbeimmobilie benötigt?
Für eine vollständige Erfassung einer 10.000 m² großen Gewerbeimmobilie mit mehreren Etagen sind erfahrungsgemäß ca. 700 Scanpositionen erforderlich. Die genaue Anzahl hängt von der Raumaufteilung, der Anzahl der Etagen und der gewünschten Detailtiefe ab.
Welche Vorteile bietet ein digitaler Zwilling für Investoren?
Investoren profitieren von einer drastischen Reduzierung der Vor-Ort-Termine. Der digitale Zwilling ermöglicht virtuelle Begehungen jederzeit und von überall, erleichtert das Facility Management und dient als verlässliche Grundlage für Umbauplanungen, Flächenberechnungen und Due-Diligence-Prüfungen.
Können technische Installationen im 3D-Modell markiert werden?
Ja, über sogenannte Infopoints (Mattertags) können Technikräume, Heizungsanlagen, Lüftungssysteme, Elektroverteilungen und weitere Installationen direkt im 3D-Modell beschriftet und mit zusätzlichen Informationen versehen werden. So entsteht eine interaktive technische Dokumentation.
Ist der digitale Zwilling auch ohne Internetzugang nutzbar?
Der digitale Zwilling wird auf den Matterport-Servern gehostet und ist über jeden Webbrowser zugänglich. Für den Zugriff ist eine Internetverbindung erforderlich. Der Zugang kann auf bestimmte Personen beschränkt werden – in diesem Projekt ist der Rundgang nicht öffentlich zugänglich.
Wie lange dauert die Erfassung einer 10.000 m² Immobilie?
Die Vor-Ort-Erfassung einer Gewerbeimmobilie dieser Größenordnung dauert in der Regel 3–5 Arbeitstage, abhängig von der Zugänglichkeit aller Bereiche. Die anschließende Verarbeitung und Bereitstellung des digitalen Zwillings erfolgt innerhalb von 1–2 Wochen.
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