CASE STUDY – 3D-VERMESSUNGBestandsdokumentation
Bestandsdokumentation
Gewerbeimmobilie
3D-Erfassung einer 10.000+ m² Gewerbeimmobilie im Ruhrgebiet – rund 700 Scanpositionen und eine navigierbare, interaktive Bestandsdokumentation für Investoren und Facility Management.
10.000+
Quadratmeter Fläche
~700
Scanpositionen
2 Tage
Aufnahmedauer
Pro3
Matterport Kamera
Ausgangslage: Investor erwirbt Gewerbeimmobilie
Ein Investor erwirbt eine leerstehende Gewerbeimmobilie im Ruhrgebiet mit über 10.000 m² Nutzfläche auf mehreren Etagen. Das Gebäude – zum Zeitpunkt der Aufnahme leerstehend – umfasst Büroflächen, Lagerbereiche, Technikräume und Außenanlagen. Für die weitere Bewirtschaftung, Vermietung und mögliche Umbauten fehlte eine aktuelle räumliche Dokumentation des vereinbarten Bestands.
Die Anforderung: Eine navigierbare Bestandsdokumentation mit räumlicher Orientierung und Infopoints zu vereinbarten sichtbaren technischen Installationen. Interessenten, Planer und Handwerker können das Objekt vorab virtuell sichten und notwendige Vor-Ort-Termine gezielter vorbereiten.
Linsenspektrum wurde mit der bereichsweisen 3D-Erfassung und Bestandsdokumentation beauftragt – von der Aufnahmeplanung bis zur geschützten Bereitstellung des Rundgangs.
Vorgehensweise: Systematische Erfassung
01
Begehung & Planung
Vor Beginn wurde das Objekt für die Aufnahmeplanung begangen. Freigegebene Etagen, Zugänge, Technikräume und Außenbereiche wurden in einen Scanplan mit rund 700 vorgesehenen Positionen überführt.
02
Erfassung mit Matterport Pro3
Die Erfassung erfolgte etagen- und bereichsweise mit der Matterport Pro3. Der Leerstand erleichterte den Ablauf; mehr als 10.000 m² wurden in dieser Referenz mit rund 700 Scanpositionen innerhalb von zwei Tagen aufgenommen.
03
Infopoints & Technik-Dokumentation
An vereinbarten sichtbaren technischen Installationen wurden Infopoints mit verfügbaren Beschreibungen und technischen Angaben platziert. Aufnahme und Datentiefe richteten sich nach dem freigegebenen Umfang.
04
Bereitstellung & Zugangssteuerung
Der navigierbare Rundgang wurde webbasiert bereitgestellt und mit einer Zugangssteuerung versehen. Nur autorisierte Personen – Eigentümer, Facility Manager und beauftragte Planer – erhalten Zugriff.
Herausforderungen: Große Fläche, viele Etagen
Enorme Gebäudefläche
Über 10.000 m² Nutzfläche auf mehreren Etagen erfordern eine abgestimmte Scan-Reihenfolge, damit der vereinbarte Erfassungsumfang effizient bearbeitet werden kann.
Technikräume & eingeschränkter Zugang
Zahlreiche Technikräume, Serverräume und Versorgungsschächte waren nur mit Sondergenehmigung zugänglich. Die Koordination mit dem Facility Management war entscheidend.
Mehrere Etagen verbinden
Treppenhäuser und Aufzugsschächte müssen als Verbindungselemente zwischen den Etagen korrekt erfasst werden, damit die Navigation im 3D-Modell nahtlos funktioniert.
Leerstand als Effizienz-Vorteil
Da das Gebäude zum Aufnahmezeitpunkt leerstand, konnten die freigegebenen Bereiche ohne Unterbrechungen durch laufenden Betrieb bearbeitet werden. In dieser Referenz wurden so 10.000+ m² und rund 700 Scanpositionen in zwei Tagen aufgenommen.
Ergebnis: Navigierbare Bestandsdokumentation für Facility Management
Das Ergebnis ist eine navigierbare Bestandsdokumentation der vereinbarten Bereiche. Der Eigentümer und sein Facility-Management-Team können sich räumlich orientieren und sichtbare, verknüpfte Informationen vor einem Termin abrufen.
Rein orientierende Vor-Ort-Termine können sich dadurch in geeigneten Fällen reduzieren. Handwerker erhalten vorab einen virtuellen Zugang, um Einsätze vorzubereiten. Für planungsrelevante Maße und Bewertungen bleiben die vereinbarte Messbasis und die fachliche Prüfung maßgeblich.
Die visuelle Dokumentation kann eine Orientierungs- und Abstimmungsgrundlage für spätere Umbauplanungen sein. Ob ergänzende Aufnahmen, Punktwolken oder CAD-Pläne erforderlich sind, richtet sich nach dem jeweiligen Planungszweck und Aktualitätsstand.
Grundriss mit Infopoints: Jeder Punkt verweist auf technische Dokumentation
Projektdaten im Überblick
ObjekttypGewerbeimmobilie (Büro, Lager, Technik)
Gesamtfläche10.000+ m²
Scanpositionenca. 700
KameraMatterport Pro3
RegionRuhrgebiet / NRW
ErfassungsdauerNur 2 Tage vor Ort
GebäudezustandLeerstehend
ErgebnisNavigierbarer Rundgang mit Infopoints
ZugangNicht-öffentlich (intern)
Dokumentation des Projekts
Forschungsinitiative · Bestandsplan v1.6
Visueller Kontext und technische Messbasis erfüllen verschiedene Aufgaben
Die Bestandsplanstudie v1.6 stützt koordinierte Hybrid-Workflows: Unterschiedliche Erfassungsmethoden können sich ergänzen, wenn Zusammenführung und Kontrolle dokumentiert sind. Zugleich bleiben Datenakquisition, Modell- beziehungsweise Planerstellung und die übergabefähige Punktwolke getrennte Leistungen. In dieser Referenz unterstützt der Rundgang die räumliche Orientierung; die technische Messbasis dient der fachlichen Planableitung.
Vergleichsstudie lesenVorgehensweise: So habe ich diese Gewerbeimmobilie in Frankfurt vermessen
Anfang 2026 erhielt ich den Auftrag, eine Gewerbeimmobilie in Frankfurt mit über 15.000 Quadratmetern Nutzfläche im vereinbarten Bereich zu erfassen. Der Eigentümer benötigte aktuelle CAD-Gebäudepläne und Flächenberechnungen nach der festgelegten Regelgrundlage – die vorhandenen Bestandsunterlagen waren veraltet und entsprachen nach mehreren Umbauten nicht mehr durchgängig dem vorgefundenen Zustand.
Für dieses Projekt setzte ich zwei Systeme mit getrennten Aufgaben ein: Die Matterport Pro3 lieferte den navigierbaren visuellen Kontext, der Leica BLK360 die technische Punktwolkenbasis für die CAD-Ableitung. Aufnahme, Registrierung und Planprüfung folgten dabei dem jeweils vereinbarten Zweck und Qualitätsziel.
Ablauf und Zeitplanung
Die gesamte Erfassung dauerte zwei Tage – ein ambitionierter Zeitplan für 15.000 Quadratmeter und 1.424 Scanpunkte. Möglich wurde das durch die Gebäudestruktur: Etwa die Hälfte der Fläche stand leer, was ein zügiges Arbeiten ohne Unterbrechungen erlaubte. Die andere Hälfte war noch im vollen Betrieb – hier musste ich mich nach den Arbeitszeiten der Mieter richten und teilweise abends oder am Wochenende scannen.
Mein Workflow: Am ersten Tag erfasste ich die freigegebenen leerstehenden Bereiche – Büroetagen, Lagerflächen, Technikräume und Tiefgarage. Am zweiten Tag folgten die vermieteten Flächen in vorab abgestimmten Zeitfenstern. Parallel wurde der Leica BLK in den vorgesehenen Bereichen eingesetzt, um die Punktwolke für die CAD-Ableitung zu erzeugen.
Herausforderungen
Die Hauptherausforderung war die Größe des Objekts in Kombination mit dem engen Zeitrahmen. 1.424 Scanpunkte in zwei Tagen bedeuten über 700 Scans pro Tag – das erfordert einen eingespielten Workflow ohne Leerlauf. Jeder Scan dauert etwa 20 Sekunden, dazu kommen Positionswechsel und Akkutausch. Ich arbeitete mit zwei Akkusätzen im Wechsel und plante die Route so, dass ich keine Wege doppelt laufen musste.
Eine weitere Herausforderung: Die vermieteten Bereiche konnten nicht geräumt werden. Möbel, Einbauten und persönliche Gegenstände der Mieter verursachten Abschattungen. Wandverläufe und Raumgeometrien wurden deshalb im sichtbaren und vereinbarten Umfang abgeleitet; verdeckte Bereiche erforderten zusätzliche Interpretation oder Kennzeichnung und erhöhten den Nachbearbeitungsaufwand.
Ergebnis
Das Ergebnis umfasst einen navigierbaren Matterport-Rundgang mit Dollhouse-Ansicht sowie die beauftragten CAD-Gebäudepläne und Flächenberechnungen nach der festgelegten Regelgrundlage. Die Pläne wurden als DXF und PDF geliefert und im vereinbarten Umfang sachverständig geprüft und gestempelt. Der Eigentümer nutzt die Unterlagen für Neuvermietung und Umbauplanung sowie als Eingangsdaten für weitere fachliche Bewertungen.
Dieses Projekt zeigt den Nutzen eines abgestimmten Hybrid-Workflows: Der Rundgang liefert visuelle Orientierung, die kontrollierte Punktwolke die technische Basis für die vereinbarte Planableitung. Beide Aufnahmen wurden innerhalb derselben Mobilisierung koordiniert, bleiben aber getrennte Liefer- und Prüfgegenstände.
Als spezialisierte Agentur für 3D-Vermessung und Baudokumentation verfügt Linsenspektrum über die Erfahrung und Infrastruktur, um auch großflächige Gewerbeobjekte effizient zu erfassen.
Wichtige Projektdaten auf einen Blick
ObjektGewerbeimmobilie Gelsenkirchen
AuftraggeberSaller-Gruppe (internes Facility Management)
FlächeÜber 10.000 m²
VerfahrenMatterport Pro3
ScanpositionenÜber 700
Aufnahmedauer2 Tage
StandortGelsenkirchen
Jahr2026
Was wir gelernt haben
700+ Scans in 2 Tagen erfordern ein eingespieltes System ohne Unterbrechungen.
Technische Bereiche werden nur im vereinbarten, freigegebenen und sichtbaren Umfang in die Facility-Management-Dokumentation aufgenommen.
Bei der Saller-Gruppe als Wiederholungskunde zahlt sich ein eingespielter Workflow besonders aus.
Große Gewerbeimmobilien profitieren von einer Vorab-Grundrissplanung für die optimale Scan-Route.
Häufige Fragen
Was ist eine 3D-Bestandsdokumentation für Gewerbeimmobilien?
Eine 3D-Bestandsdokumentation verbindet je nach Auftrag räumlich navigierbare Aufnahmen, sichtbare Bestandsmerkmale und technische Messdaten für definierte, zugängliche Bereiche. Rundgang, Punktwolke, CAD-Pläne und Modelle sind dabei getrennte Liefergegenstände mit jeweils eigenem Zweck und Prüfrahmen.
Wie viele Scanpositionen werden für eine 10.000 m² Gewerbeimmobilie benötigt?
In dieser Referenz wurden für mehr als 10.000 m² rund 700 Scanpositionen eingesetzt. Die Zahl lässt sich nicht pauschal übertragen; sie hängt unter anderem von Raumaufteilung, Zugänglichkeit, Sichtlinien, Verfahren und vereinbartem Erfassungsumfang ab.
Welche Vorteile bietet eine navigierbare Bestandsdokumentation für Investoren?
Ein räumlich navigierbarer Rundgang kann Orientierung und die Vorbereitung geeigneter Termine erleichtern. Für Umbauplanung, Flächenberechnung oder Due Diligence bleiben jedoch die jeweils erforderlichen technischen Unterlagen, Messdaten und Prüfungen maßgeblich.
Können technische Installationen im 3D-Modell markiert werden?
Ja, über sogenannte Infopoints (Mattertags) können Technikräume, Heizungsanlagen, Lüftungssysteme, Elektroverteilungen und weitere Installationen direkt im 3D-Modell beschriftet und mit zusätzlichen Informationen versehen werden. So entsteht eine interaktive technische Dokumentation.
Ist der Rundgang auch ohne Internetzugang nutzbar?
Der in dieser Referenz eingesetzte Matterport-Rundgang wird webbasiert bereitgestellt und benötigt eine Internetverbindung. Der Zugang kann auf bestimmte Personen beschränkt werden; das Projekt ist nicht öffentlich zugänglich.
Wie lange dauert die Erfassung einer 10.000 m² Immobilie?
Die Vor-Ort-Erfassung dieser leerstehenden Referenz wurde in zwei Tagen durchgeführt. Das ist kein allgemeiner Zeitwert: Zugänglichkeit, Betrieb, Verfahren, Detailtiefe, Freigaben und Ausgabeumfang bestimmen die Dauer jedes Projekts.
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