Das eigentliche Problem
Eine Quadratmeterzahl erklärt ihre Herkunft nicht
In Hamburger Altbauten wurden Wohnungen zusammengelegt, Bäder versetzt, Dachräume ausgebaut oder Balkone und Loggien anders dokumentiert als heute genutzt. Ältere Pläne zeigen dann einen historischen Zustand – nicht zwingend den Bestand, der verkauft, vermietet oder umgebaut werden soll.
Besonders kritisch wird es, wenn eine alte Quadratmeterzahl ohne erkennbare Berechnungsgrundlage weitergegeben wird. Aus dem Wert allein lässt sich nicht ablesen, ob er nach WoFlV, DIN 277, einer Vertragsdefinition oder nur aus Planmaßen entstanden ist.
Drei Prüfungen vor dem neuen Flächennachweis
Die folgenden Entscheidungen gehören vor die Aufnahme. So wird aus einem Messdatensatz eine Ausgabe, die den späteren Zweck erfüllt.
Planstand gegen Bestand prüfen
Stichproben an Raumfolgen, Wandlagen und Öffnungen zeigen, ob der Plan noch als Mess- oder Modellgrundlage taugt.
Ziel der Fläche festlegen
Für Wohnfläche, Gebäudegrundfläche und gewerbliche Mietfläche gelten unterschiedliche Zuordnungen. Der Empfänger sollte vorab bekannt sein.
Ausgabe definieren
Nur eine Summe reicht selten. Grundriss, Raumliste, Höhenzonen und dokumentierte Annahmen machen das Ergebnis später nachvollziehbar.
Praxisbeispiel
Dachgeschoss mit zwei Planständen
Ausgangslage
Für den Verkauf lagen ein Genehmigungsplan und ein späterer Maklergrundriss mit abweichender Raumaufteilung vor.
Vorgehen
Der zugängliche Ist-Zustand wurde neu erfasst; Schrägen, Abseiten und Freisitz wurden getrennt dokumentiert und nach der vereinbarten Grundlage ausgewertet.
Ergebnis
Plan, Raumliste und Flächensumme bezogen sich anschließend auf denselben Stand. Die älteren Unterlagen blieben als Historie erkennbar.
Checkliste für eine eindeutige Übergabe
- Aktuellsten Planstand und Umbauunterlagen sammeln
- Verwendungszweck und Empfänger benennen
- Gewünschte Berechnungsgrundlage schriftlich festlegen
- Zugängliche und nicht zugängliche Bereiche markieren
- Grundriss und Raumliste gemeinsam bestellen
Aktuellen Hamburger Bestand neu erfassen
Wir klären Objektumfang, Zweck, Regelgrundlage und gewünschte Ausgabe vor dem Aufmaß. So bleibt der Nachweis vom Messpunkt bis zur Summe nachvollziehbar.
